14.12.2018, 09:10
Автор: Валерий Мещеряков
Вложения в недвижимость: безопасная гавань или слив денег?
Инвестиционная недвижимость – тема вечного спора в профессиональной, и не очень, инвестиционной среде. Защитники инвестиций в недвижимость оперируют тем, что в долгосрочной перспективе недвижимость всегда растет в цене, не подвержена такой волатильности, как фондовый рынок, способна давать пассивный доход от сдачи в аренду. Критики же апеллируют к низкой ликвидности инвестиций в недвижимость, все учащающимся «пузырям» на рынке, высокой доходности альтернативных инструментов.
Давайте попробуем разобраться, что и как на самом деле. Для чистоты эксперимента исключим такие «активные» инвестиции, как девелопмент, флиппинг и аукционы, поскольку они требуют весьма активного участия инвестора. Также уберем из уравнения покупку жилья для проживания, поскольку там больше сантиментов. Рассмотрим простые и максимально пассивные схемы заработка: покупку готового жилья (либо приобретение строящегося жилья по договору долевого участия), сдача его в аренду и последующая перепродажа.
Для того, чтобы смоделировать результаты, необходимо задать исходные параметры на основе максимально объективных данных. Для этого нам необходимо определить базис для сравнения, метрику, обработать доступные статистические данные… При сравнительном анализе пассивных инвестиций лично я люблю использовать метод чистой приведенной стоимости. Он прост при моделировании, интуитивно понятен, приводит все результаты к сегодняшней стоимости денег.
Итак, исходные параметры (будет немного долго и нудно, но хочу показать методологию, допущения и исключить большую часть возможных вопросов):
Методика анализа: дисконтирование денежных потоков (NPV).
Рассматриваемый рынок для инвестирования: г. Москва, в силу высокой привлекательности (по сравнению с регионами), стабильным спросом и предложением, большим объёмом доступных статистических данных.
Характеристики жилья: 1-комнатная квартира площадью 35-40 м2, с качественным ремонтом, оборудованная всей необходимой мебелью и техникой, район Лефортово, метро «Авиамоторная» (не более 10 минут пешком). Расположение выбрано методом «тыка», размер квартиры и количество комнат определено, как наиболее привлекательное для сдачи в аренду и ликвидное для перепродажи. Московский рынок не брался «в целом» по двум причинам: кратная разница в стоимости квадратного метра в разных районах и искажение исторической статистики стоимости из-за «Новой Москвы».
Используемая статистика: статистики по изменению цен на Московском рынке в целом достаточно много, но она сродни «средней температуре по больнице». Статистика по районам (станциям метро) скудная, неполноценная и весьма противоречивая. Поэтому, достаточно лишь выделить несколько существенных фактов: уверенный двухзначный рост цен с 2000 до 2008 года, провал в следующие два года, отскок в начале «10-х», стагнация в последние 5 лет.
Размер инвестиций : 8 миллионов рублей (хватит, чтобы по нынешнему рынку купить «однушку» с хорошим ремонтом и привлекательно обставить, либо заключить ДДУ, а по завершению строительства сделать достойный ремонт, купить качественную мебель и технику.
Инвестиционный горизонт: 5 лет; на более короткий период на рынке недвижимости производить расчеты наивно, но более долгом периоде добавляются дополнительные переменные, плюс такой срок дает возможность не платить НДФЛ при перепродаже.
Базис для определения привлекательности: облигации федерального займа (ОФЗ), ибо надежнее финансового инструмента на Российском рынке просто нет (гарантировано государством, нет лимитов, как по вкладам в АСВ).
Ставка дисконтирования: средняя доходность выпусков с погашением через пять лет (плюс-минус полгода) с фиксированным купоном, округленная до нижнего цельного значения.
Ставка инфляции : 4% в год (берем прогноз ЦБ на 2018 год). Используем текущую ставку инфляции для базиса индексации арендной платы, стоимости ремонта, предметов интерьера, тарифов обслуживающих организаций. Стоит отметить, что, по личному наблюдению, за последние несколько лет арендные ставки не растут.
Доход от аренды: 40 тысяч рублей в месяц плюс коммуналка по счетчикам (фиксированные платежи производит арендодатель), арендный простой возьмем равным 10% времени.
Налогообложение: налог на недвижимость с учетом льготы, НДФЛ по ставке 13%. Налоговый вычет не рассматриваем, поскольку инвестиционное жилье, как правило, - не первая покупка недвижимости.
Проверка данных : смотрим на предложения на рынке (Cian, Avito, Domofond). Стоимость вторичного жилья, соответствующего параметрам, указанным выше, колеблется от 5,9 до 8,7 млн. Квартиру с достойным ремонтом в хорошем доме можно купить от 7 млн и выше. Стоимость квартиры площадью 35-38 кв. м. от застройщика (ГК ПИК) в ЖК «Лефортово Парк» со сдачей через полтора года в среднем составляет 6,7 млн.
Смоделируем данные в трех сценариях:
- стагнационный (стоимость квартиры и стоимость аренды ежегодно растут на «инфляция минус 3%»);
- умеренно-позитивный (стоимость квартиры и стоимость аренды ежегодно растут на «инфляция плюс 1%»);
- позитивный (стоимость квартиры и стоимость аренды ежегодно растут на «инфляция плюс 5%»).
Проведем расчеты как для вторичного рынка, так и для первичного. Поскольку «первичка» приобретается посредством ДДУ и вводится в эксплуатацию через полтора года, поставим премию к цене квартиры на момент ввода в эксплуатацию в размере 12%, добавим 3 месяца на ремонт и обстановку перед сдачей в аренду. Вторичку сдаем сразу, поскольку оговорились, что покупаем с хорошим ремонтом и едем за мебелью в ИКЕЮ.
Смотрим расчеты ниже и делаем выводы.
Подобные расчеты может сделать любой в MS Excel. В этой модели достаточно много переменных: кто-то скажет, что можно сделать ремонт дешевле, кому-то простой квартиры 5 недель в году покажется чересчур оптимистичным, кто-то не согласится с указанной ставкой аренды (посчитает ее ниже или выше рынка), и так далее… Это уже личное дело каждого – данные в таблице можно поменять, смоделировать большое количество сценариев, но, думаю, общая картина из расчетов понятна.
Лично для меня, инвестирование в недвижимость при покупке жилья по ДДУ или вторички по рынку – не самый привлекательный вариант: ликвидность низкая (быстро не продашь, как ОФЗ), экономика слабая (рынок несколько лет стагнирует и перспектив на горизонте мало), есть риск увеличения учетной ставки (стоимость ипотеки вырастет, спрос упадет, цены снизятся). Для консервативных инвестиций, если сравнивать с инвестициями в недвижимость, в настоящий момент, есть куда более привлекательные альтернативы (облигации, еврооблигации, валютные инструменты).
В каком случае лично я рассматриваю инвестиции в недвижимость?
Покупка существенно ниже рынка (минимум на 15-20%, чтобы иметь маржу безопасности), в ликвидном районе. Это осуществляется долго, работы требуется много, но иногда того стоит. Искать такую недвижимость можно в разных местах: банкротные торги, приватизация, реализация имущества предприятий, покупка новостроек у подрядчиков застройщика, срочные продажи на Циан или Авито, и прочие. В таком случае, можно «выжать» доходность от 10% годовых на горизонте нескольких лет за счет арендных платежей и последующей перепродажи по более высокой стоимости.